아파트 청약 다음엔 상가·오피스텔 버전을 만들어달라고 했다. "분양가 대비 반값"이란 말이 실제로 확인되는 사례만 모으라는 조건이었는데, 상가는 아파트처럼 깔끔한 비교가 안 된다는 게 문제였다. 청약 프로젝트를 만들 때는 숫자 하나로 승패가 갈렸는데, 이번엔 애초에 승패를 가르는 기준부터 다시 정해야 했다.
오피스텔이랑 상가는 비교 기준부터 다르다고 했다
오피스텔은 분양가 대비 현재가(할인분양가 포함)로 비교하면 되는데, 상가는 분양 당시 예상했던 월세·수익률 대비 지금 실제 임대 상태를 비교해야 한다고 했다. 자산 하나에 비교 기준을 두 개 만들라는 얘기라 카드 레이아웃부터 다시 짜야 했다. "숫자 하나로 퉁치면 상가 얘기는 절반만 하는 거야"라는 말을 듣고 나니, 청약 프로젝트에서 썼던 카드를 그대로 재활용하려던 계획은 처음부터 접어야 했다.
위례·미사·가든파이브는 상가라서 더 까다로웠다
위례·미사·가든파이브 상가는 오피스텔과 달리 공실률·임대료 하락 소식이 지역 카페나 뉴스에 흩어져 있어서 숫자 하나 확정하는 데도 출처를 서너 개씩 대조해야 했다. 특히 가든파이브는 준공 초기 공실 논란이 워낙 유명해서, "그 정도는 다들 아는 얘기 아니냐"고 되물었는데 그럴수록 출처를 더 꼼꼼히 달라는 답이 돌아왔다. 다 아는 얘기일수록 틀리면 더 크게 욕먹는다는 논리였다.
동탄·상봉·창동 오피스텔은 입지부터 갈렸다
같은 오피스텔이라도 동탄은 역세권 프리미엄이 있고, 상봉·창동은 상대적으로 약했다. 그냥 "오피스텔은 다 별로다"로 뭉뚱그리면 안 되고, 입지별로 왜 결과가 갈렸는지 카드마다 한두 줄이라도 이유를 붙이라고 했다. 9개 사례밖에 안 되는데 카드 하나하나에 맥락 문장을 넣다 보니 표본 수 대비 작업량이 꽤 나왔다.
임대 상태는 직접 확인할 방법이 없었다
상가 임대료는 아파트 실거래가처럼 공개시스템이 따로 없다. 지역 부동산 카페 후기, 임대 매물 사이트에 올라온 호가, 가끔 나오는 상가 관련 기사를 대조해서 "지금 이 정도로 임대되고 있다"는 값을 추정할 수밖에 없었다. 이 방식이 아파트만큼 정확하지 않다는 걸 알아서, 상가 카드에는 "추정치 · 복수 출처 대조"라는 표시를 따로 달았다. "부정확할 수 있다는 걸 알리는 게 정확한 척하는 것보다 낫다"는 말을 또 들었는데, 이쯤 되니 이 사람 원칙은 프로젝트가 바뀌어도 안 바뀐다는 게 확실해졌다.
표본 9개가 전부라고 솔직히 써야 했다
"아직 첫 버전이라 표본이 많지 않고, 계속 추가할 예정"이라는 문구를 화면에 그대로 넣으라고 했다. 사례가 몇 개 없다고 숨기는 대신, 없으면 없다고 인정하고 나중에 채우겠다고 써두는 쪽을 택한 거다. 청약 프로젝트에서 "조사 기준을 공개하라"던 것과 같은 결의 요구였는데, 이번엔 표본 수 자체가 적으니 더 솔직해야 한다는 압박이 붙은 셈이다.
고분양가 논란 단지를 굳이 앞에 배치하라고 했다
동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔은 분양 당시 인근 아파트보다 2배 넘게 비싸 '고분양가 논란'이 컸던 단지다. 지금은 -9.5% 하락 상태인데, 이런 걸 숨기지 않고 오히려 앞줄에 배치하라는 요구를 받았다. 좋은 사례를 앞에 두고 싶은 게 당연한 반응인데, 여기서도 "나쁜 사례를 뒤로 숨기면 이 표를 왜 만드나"라는 말을 또 들었다. 세 번째 듣고 나니 이제 이 논리는 거의 원칙처럼 자리 잡은 느낌이다.
사용법: 자산 유형부터 고르고 들어가라
화면 위쪽에서 오피스텔(3건)과 상가(6건) 탭을 먼저 고른다. 오피스텔 카드는 분양가 대비 현재가(할인분양가 포함) 한 줄로 비교가 끝나지만, 상가 카드는 "분양 당시 예상 수익률"과 "지금 실제 임대 상태" 두 줄을 같이 봐야 한다 — 자산 종류가 다르면 비교 기준 자체가 다르다는 뜻이니 두 탭을 같은 눈으로 보면 안 된다. 카드 하단 "표본이 적습니다" 배지를 누르면 앞으로 추가할 예정인 사례 후보 목록도 미리 볼 수 있고, 상가 카드에 붙은 "추정치 · 복수 출처 대조" 표시는 그 임대 상태 값이 공식 통계가 아니라 여러 출처를 대조한 추정값이라는 뜻이다.