로또 청약 35곳, 얼마나 올랐고 무엇이 달랐나

청약 트래커(/apt)는 서울·수도권에서 ‘로또 청약’으로 이름났던 단지 35곳의 전용 84㎡ 분양가와 2025년 말~2026년 8월 사이 최근 실거래가를 나란히 놓은 표다. 결과는 35곳 모두 올랐다. 그런데 “35승 0패”라는 숫자는 그 자체로는 별 의미가 없다. 화제가 된 단지만 골랐으니 질 수 없는 표본이기 때문이다. 대신 이 35곳 안에서 비교하면 쓸모 있는 이야기가 나온다. 아래 숫자는 이 표의 값으로 직접 계산했다.

얼마나 올랐나: 중앙값 +210%, 평균 차익 19억 원

분양가 대비 현재가 상승률의 중앙값은 +210%, 평균은 +228%다. 가장 적게 오른 곳도 +93%(과천푸르지오써밋, 2019년 분양)였다. 한 곳당 평균 시세 차익은 약 19.1억 원이다. 차익이 가장 큰 단지는 아크로리버파크(2014년 분양, 14억 원에서 63억 원, +49.0억), 서울숲트리마제(+40.0억), 청담르엘(+38.0억), 반포자이(+37.0억), 아크로리버뷰신반포(+35.5억) 순이다. 상승률 1위는 잠실리센츠(+511%)와 잠실엘스(+509%)로, 둘 다 2006년에 5.5억 원에 분양해 현재 33억 원대가 됐다.

재건축·재개발·신규분양, 어느 쪽이 더 올랐나

상승률만 보면 세 유형이 +200% 안팎으로 거의 같다. 차이가 나는 것은 금액이다. 분양가가 높은 재건축 단지(중앙값 13.4억)는 차익이 26억 원대로 가장 크고, 분양가가 낮은 신규분양 단지(4.5억)는 10억 원대다. 분양가를 가격대로 반으로 나눠 봐도 같은 결과다. 분양가 낮은 쪽 절반의 상승률 중앙값은 +210%, 높은 쪽 절반은 +207%로 비슷하지만, 차익은 각각 11.2억 원과 21.6억 원으로 두 배 가까이 벌어진다. 비율이 같으면 처음 큰돈을 들인 쪽이 더 많이 번다는 단순한 산수다.

서울과 경기: 비율은 비슷하고 금액은 두 배

35곳 중 서울이 23곳, 경기 지역(위례·광교·동탄·미사·다산·별내·운정·킨텍스·성복·인덕원·감일·과천)이 12곳이다. 서울의 상승률 중앙값은 +217%, 경기는 +198%다. 연평균으로 바꾸면 서울 10.5%, 경기 10.9%로 오히려 경기가 조금 높다. 하지만 차익 중앙값은 서울 20.5억 원, 경기 10.0억 원으로 두 배 차이가 난다. 경기 신도시는 분양가가 낮았고, 올라도 절대 금액이 작다.

총 상승률과 연평균은 다른 이야기를 한다

보유 기간을 반영해 연평균 상승률을 구하면(분양 연도부터 2026년 중반까지의 햇수로 환산한 근사값) 순위가 바뀐다. 상승률 1위인 잠실엘스(+509%)는 20년 넘게 들고 있었기 때문에 연평균으로는 약 9%대다. 반대로 청담르엘(2024년 분양, +149%)은 2년 남짓 만에 올라 연평균 40%를 넘는다. 올림픽파크포레온(2023년 분양, +123%)도 연 25%대다. 연평균이 가장 낮은 곳은 청담자이(2008년 분양, 약 6.5%), 별내푸르지오(2013년, 약 6.6%), 마곡엠밸리7단지(2011년, 약 7.2%)다. 청담자이는 총 상승률이 +219%로 작지 않은데도 18년을 들고 있어서 연평균은 가장 낮다. “분양받고 몇 배가 됐다”는 말을 들으면 보유 기간을 같이 물어봐야 하는 이유다.

분양 시기별로 묶으면 이렇다. 2006~2012년 분양 6곳은 +387%(연 9.2%), 2013~2016년 18곳은 +219%(연 10.4%), 2017~2020년 9곳은 +186%(연 15.1%), 2021~2025년 2곳은 +136%(연 34.9%)다. 최근 분양일수록 연평균이 높게 나오지만, 보유 기간이 짧을수록 연평균 환산이 과장되고 표본도 작아서(2곳) 이 숫자를 추세로 읽기는 어렵다.

이 표로 말할 수 없는 것

• 선택 편향. 35곳은 ‘로또 청약’으로 화제가 된 단지만 모은 것이다. 분양가가 비쌌거나 미분양이 났던 단지는 들어 있지 않으므로, 이 표는 청약 일반의 성적표가 아니다.
• 추정치가 섞여 있다. 일부 분양가는 언론 보도의 3.3㎡당 평균 분양가에 공급면적을 곱해 역산했다. 층·향에 따라 실제 분양가는 최대 수억 원 차이가 났다(마포프레스티지자이는 1층과 고층부가 4억 원대 차이).
• 세전 단순 비교. 취득세, 중개보수, 대출이자, 보유세, 인테리어 비용은 반영하지 않았다. 실제 손익은 이보다 낮다.
• 현재가 기준일이 단지마다 다르다. 국토교통부 실거래가에서 최근 거래가를 썼고, 거래가 없는 기간에는 값이 갱신되지 않는다.
• 당첨 확률은 다루지 않는다. 이 표는 당첨된 사람의 결과일 뿐, 청약 경쟁률이나 당첨 가능성은 담지 않았다.

투자 판단을 위한 글이 아니다. 과거 사례를 같은 기준으로 놓고 세어 본 기록이며, 원본 값과 출처는 청약 트래커의 단지별 카드에서 확인할 수 있다.